상가 월세 연체와 계약갱신요구권은 어떤 관계일까?

상가 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다. 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.

제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 예외로 정하고 있습니다. 표현 자체가 현재 연체잔액만이 아니라 ‘그런 사실이 있는 경우’를 기준으로 하고 있다는 점을 확인할 필요가 있습니다.

제10조의8의 계약해지는 차임연체액이 3기 차임액에 달했을 때 문제되고, 제10조의 계약갱신 거절은 계약기간 만료 무렵 갱신요구를 거절할 수 있는지의 문제입니다. 같은 3기 연체가 두 제도에 각각 영향을 줄 수 있지만 판단 시점과 효과는 다릅니다.

• 최초 계약일과 전체 임대기간
• 갱신 요구 가능 기간인지
• 과거 3기 차임액에 이를 정도의 연체 사실이 있었는지
• 무단전대·중대한 파손 등 다른 갱신 거절 사유가 있는지
• 갱신 요구와 답변을 어떤 방식으로 남길지

연체금을 정리한 뒤에는 계좌내역과 정산 합의 내용을 남겨두는 것이 좋습니다. 이후 갱신 시점에 당사자 사이의 기억이 다르면 ‘언제 얼마가 연체됐고 언제 해소됐는지’가 핵심 사실이 될 수 있습니다.