보증금이 남아 있어도 월세 연체가 되는가?

임대차보증금은 차임 미지급, 목적물 훼손 등 임대차관계에서 발생할 수 있는 임차인의 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 그렇다고 임대차가 계속되는 동안 매달 월세가 자동으로 보증금에서 빠지는 것은 아닙니다.

대법원 2016다211309 판결은 임대차 존속 중 임대인이 보증금에서 연체차임을 충당할지 자유롭게 선택할 수 있으므로, 계약 종료 전에는 별도 의사표시 없이 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되지 않는다고 명확히 했습니다.

임대인이 임대차 존속 중 보증금에서 해당 연체차임을 공제하겠다는 의사표시를 하지 않았고 다른 특별한 사정이 없다면, 보증금이 5천만원 남아 있다는 사실만으로 900만원의 연체 상태가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

임대차가 종료되고 목적물이 반환되는 단계에서는 특별한 사정이 없는 한 연체차임 등 임차인의 피담보채무가 보증금에서 공제되어 정산되는 것이 원칙입니다. 따라서 ‘계약이 진행 중일 때’와 ‘계약 종료 후 정산할 때’를 구분해야 합니다.

• 보증금 액수와 반환조건
• 연체차임 발생일과 금액
• 임대인이 보증금 공제 의사표시를 했는지
• 계약 종료 여부와 목적물 반환 여부
• 별도 정산 합의가 있는지